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內容來自sina新聞

信號顯示房地產市場調控政策將有三大變化

2003年至今,我國房地產市場還未完成一個完整的周期運行軌跡。雖然在2008年四季度在國際金融危機襲來時房地產市場曾有過短暫回調,但此後房價依舊大幅上漲。即使此後中央政府一再出臺嚴厲的調控措施,仍無法真正抑制住房價漲勢。據中國指數研究院新發佈的全國百城價格指數情況,上月,全國百城新建住宅平均價格環比上漲1.24%,漲幅擴大;其中,北京、上海等十大城市住宅均價環比上漲1.95%,同比上漲15.69%。另據國傢統計局發佈的全國70個大中城市住房價格變動情況,上月,僅溫州新房價格同比下降,上海則同比上漲21.4%。但與此同時,我國商品房待售面積4.46億平方米,比上月末增加280萬平方米。且"十二五"期間,我國要完成3600萬套保障性住房。這種情況表明,在空置房面積增加和保障性住房供應擴大的情況下,房價上漲原因之一在於結構性供求失衡。

  從較長時期考察,我國住房市場將大體呈現出供過於求的格局。首先,我國人口發展格局將逐步減少新增住宅的需求。計劃生育政策實施三十年後,我國的人口自然增長率已由上世紀60年代25%至30%降至近幾年的6%左右。與此同時,隨著平均壽命延長、醫療水平提高,我國老齡化社會提前到來。據預測,今年我國老齡人口將突破2億。有關研究表明,到2025年,支撐我國經濟發展的人口紅利因素將會消失。由此將大大減少新增住宅的需求。第二,從傢庭擁有住房的情況考察,未來住房市場將呈現供過於求的市場格局。按照西南財經大學的《中國傢庭金融調查報告》,2012年我國傢庭自有住房擁有率達89.6%,遠高於美國70%左右的水平。按照三口之傢房產擁有情況,在祖父母和外祖父母過世時,三口之傢將繼承並擁有三套房產。即使將一套房產留給孩子居住,仍會有一套房產剩餘。第三,由於城鎮化進程存在邊界,將會影響到未來一線城市的住宅需求。雖然北京、上海等一線城市住宅價格昂貴,但城市發展已超過承載極限,勢必影響城市的商業機會空間。未來城鎮化重點應是二線、三線城市,人口將會由一線城市向這些區域轉移,從而減少對一線城市住房的需求。

  短期看,一線城市住房市場存在結構性失衡。這主要是住房分配體系不健全和供求期限錯配所引發。目前,一線城市擁有多套房產的傢庭較多,這既有計劃時期住房由單位分配的結果,也有投資和投機性購房因素的重要影響。住房分配體系不健全突出表現在住房持有成本過低,擁有多套房產的傢庭,並不需要為閑置住房承擔必要的成本,反而成為增加市場供求矛盾的重要原因。而住房供求期限錯配,主要是大量剛性需求前移。在發達國傢,年輕人購買房產是不可想象的。但在房價持續大幅上漲與住房租賃市場不完善等因素的綜合作用下,很多購房需求前移,致使住房市場供求存在明顯的期限錯配。可以說,當前一線城市住房市場漲價動力由外圍向中央傳遞,是年輕傢庭剛性購房需求大量並集中前移的結果。

  可見,我國住房市場存在突出的區域結構失衡。二線、三線城市住房供應大於需求,住房市場泡沫的特征已非常顯著。一線城市因住宅供求結構性失衡,以及城市對就業人口的強大吸引力,住宅成為稀缺資源,支撐瞭昂貴的房價。但這並不表明一線城市住房市場不存在問題。一線城市的房價收入比和租售比指標已遠遠超過公認的國際警戒線。事實上,住房租金收益率已遠遠不及銀行存款收益率,為什麼房東不加快出售,主要原因在房屋持有成本過低,且對未來房價上漲存在強烈預期。

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  從十八屆三中全會《決定》的主基調可知,未來房地產市場調控政策將出現三大變化:政府"補位",專註住房保障、以市場為主滿足大多數住房需求、住房持有與交易環節稅收制度或將逐步完善。在加強保障性住房建設與供應,通過市場手段調節住房市場供應的新調控政策思維下,未來將會全面實施房產稅。這樣一來,住房市場的結構性失衡問題將會得到較為有效的解決,房價將會回歸理性。

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  (作者系宏觀經濟評論員,經濟學博士)





新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/08152504363.shtml

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